Nájomná zmluva – problémy pri vysporiadaní zálohových platieb

Nájomná zmluva – problémy pri vysporiadaní zálohových platieb

  • jan 15 2020
  • Napísal(a) Dušan Krošlák
  • (1 Hlasovať)
Jedným z častých problémov, ktoré súvisia s nájmom nehnuteľnosti je vyúčtovanie zálohových platieb na úhradu energií a služieb spojených s užívaním nehnuteľnosti, a teda vysporiadanie preplatku alebo nedoplatku medzi prenajímateľom a nájomcom.

Je bežnou praxou, že prenajímatelia odplatu za prenechanie nehnuteľnosti do užívania v nájomnej zmluve rozdeľujú na nájomné a na zálohové platby za tzv. energie a služby spojené s užívaním bytu. Následne pri skončení nájmu alebo skončení kalendárneho roka dochádza k vyúčtovaniu, na základe ktorého by mal prenajímateľ vyplatiť nájomcovi preplatok alebo žiadať doplatenie nedoplatku (či už prostredníctvom dodatočnej úhrady alebo započítaním s uhradeným depozitom).

Problém však často nastáva v prípade, ak nájomná zmluva bližšie vôbec nešpecifikuje, ktoré energie a služby sú hradené preddavkovo nájomcom alebo uvádza príkladmo len niektoré z nich. Prenajímatelia v takých prípadoch (vedome alebo nevedome) zahŕňajú do energií a služieb aj položky, ktoré tam nepatria, v dôsledku čoho dochádza k nesprávnemu vyúčtovaniu zaplatených záloh, častokrát najmä v neprospech nájomcu.

Ktoré položky z vyúčtovania správcu alebo spoločenstva vlastníkov by mali a ktoré naopak nemali byť zahrnuté do vysporiadania zálohových platieb nájdete nižšie v tabuľke:


Správne zaradené položky Nesprávne zaradené položky
Teplo na ústrednom kúrení podľa meračov Poplatok za správu
Teplo na prípravu TÚV Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv
Studená voda na prípravu TÚV Odmena „domového dôverníka“
Studená voda Poistenie domu
Upratovanie Poplatok za havarijnú službu
Poplatok za komunálny odpad Bankové poplatky, deratizácia a pod.
Spotreba elektrickej energie, plynu Zimná údržba, ak nájom netrval počas zimy
Zrážková voda  
Zimná údržba, ak nájom trval aj počas zimy  

Druhým častým problémom spojeným s vysporiadaním zálohových platieb je termín do kedy by mal prenajímateľ predložiť nájomcovi vyúčtovanie. Pokiaľ termín nie je dohodnutý v zmluve (odporúčame termín vždy v zmluve upraviť), je ktorákoľvek strana oprávnená vyzvať druhú stranu na vzájomné vysporiadanie. Prenajímateľ by mal na základe výzvy nájomcu predložiť nájomcovi vyúčtovanie od správcu, resp. spoločenstva vlastníkov a tiež vyúčtovania od dodávateľov energií. Veľmi dôležité je, aby si zmluvné strany dôkladne zapísali stav meračov pri začatí nájmu a skončení nájmu v preberacom protokole, nakoľko tieto údaje sú dôležité pre správne zúčtovanie zaplatených preddavkov.

Ak nájomca pri začatí nájmu uhradil prenajímateľovi tzv. depozit (peňažnú zábezpeku na úhradu peňažných záväzkov nájomcu), môže prenajímateľ započítať prípadný nedoplatok proti depozitu a vrátiť nájomcovi takto znížený depozit. V súčasnosti Občiansky zákonník neobsahuje úpravu práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s depozitom, preto je potrebné si tieto náležitosti dohodnúť v zmluve. Navrhovaná „veľká“ novela Občianskeho zákonníka (predpokladaná účinnosť od 01.01.2021), by už mala upravovať aj ustanovenia o peňažnej zábezpeke, medzi nimi napr. aj povinnosť prenajímateľa po skončení nájmu nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky vrátiť nájomcovi do 30 dní.

Ak plánujete uzatvoriť nájomnú zmluvu k nehnuteľnosti v pozícii nájomcu, prečítajte si nižšie uvedené odporúčania, aby ste sa vyhli problémom s vyúčtovaním preplatkov/nedoplatkov na zaplatených preddavkoch:
  1. Dbajte na to, aby preberací protokol obsahoval stavy meračov pri začatí aj skončení nájmu,
  2. V zmluve si explicitne dohodnite, ktoré energie a služby sú zahrnuté v zálohových platbách,
  3. Rovnako si v zmluve dohodnite termín do kedy je prenajímateľ povinný vám predložiť vyúčtovanie energií a služieb, či už pre prípad každoročného zúčtovania pri dlhodobom nájme alebo pre prípad skončenia nájmu,
  4. Odporúčame taktiež v zmluve uviesť povinnosť prenajímateľa predložiť vám v rámci vysporiadania preddavkov kópie vyúčtovaní od správcu, resp. spoločenstva vlastníkov a dodávateľov energií,
  5. Ak ste sa v zmluve dohodli na zložení depozitu pri začatí nájmu, dohodnite si jasný termín do kedy je prenajímateľ povinný vám ho vrátiť v prípade skončenia nájmu (resp. jeho zostatok po odpočítaní prípadných nedoplatkov).
Na záver uvádzame, že nevrátenie depozitu alebo preplatku je bezdôvodným obohatením prenajímateľa, ktoré je povinný v zmysle Občianskeho zákonníka vydať tomu, na úkor koho sa obohatil. V prípade, ak ho prenajímateľ nevráti dobrovoľne, môže sa nájomca domáhať jeho vydania prostredníctvom žaloby o zaplatenie na príslušnom súde.

V prípade záujmu o vypracovanie nájomnej zmluvy, pripomienkovanie nájomnej zmluvy, ktorú vám predložila druhá zmluvná strana alebo vymáhania nevráteného preplatku alebo depozitu, nás môžete kontaktovať emailom na Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript. .
FaLang translation system by Faboba
SP
ÄŤ